Налоги при покупке недвижимости на Северном Кипре: сколько заплатить сверх цены квартиры

Если вы присматриваете квартиру, налоги при покупке недвижимости на Северном Кипре обычно добавляют к цене в прайсе почти десятую часть. Иностранец платит пошлину за регистрацию права собственности в Tapu, НДС застройщику и гербовый сбор с договора, а сверх этого — услуги адвоката. На квартиру за 150 000 фунтов одни налоги и сборы дают около 14 250 фунтов.

Платят эти деньги в разные даты, часть в турецких лирах, и у некоторых сроков жёсткие последствия: если опоздать с пошлиной, разрешение на покупку аннулируют. Если вы живёте не на Кипре, а деньги в криптовалюте или в банке другой страны, эту часть покупки можно отдать нам в Invista: мы внесём взнос в кассу застройщика или оплатим счёт адвоката, а квитанции будут на ваше имя.

Содержание

1. Какие налоги и сборы платит покупатель
2. Сколько выйдет на квартиру за 150 000 фунтов
3. Когда и кому платить
4. Как оплатить взносы и расходы, если вы не на Кипре
5. Что ещё заложить в бюджет
6. Частые вопросы

Какие налоги и сборы платит покупатель

Пошлина за регистрацию права в Tapu

Самый крупный сбор берёт земельно-кадастровое управление Tapu, когда квартиру переписывают на вас. Для иностранца он зависит от того, какая это у него недвижимость на Северном Кипре: по таблице пошлин от 7 октября 2026 года за первую платят 4%, за вторую 5,5%, за третью 6%. Первые 4% складываются из 3% самой пошлины и двух отчислений по 0,5%, но в смете это одна строка. Для граждан Турции, единственной страны, которая признаёт ТРСК, шкала своя и мягче.

Эта таблица временная и действует до 5 января 2027 года включительно. В ней сказано, что начатые при ней сделки доводят до конца по её ставкам, но относится ли это к вашему договору, подтвердит Tapu, а если сделка придётся на 2027 год, попросите адвоката проверить, какая таблица действует тогда. Сумму пошлины управление считает в турецких лирах, и база для неё не всегда совпадает с ценой в договоре, поэтому точную цифру по вашей квартире называет Tapu.

НДС

По своду ставок НДС в редакции от 4 ноября 2026 года жильё с закрытой площадью меньше 300 м², с мебелью или без, облагается по ставке 5%, а 300 м² и больше — по ставке 10%. НДС берёт застройщик как продавец, поэтому первым делом посмотрите в договор: одни пишут цену с НДС, другие прибавляют его сверху. Если вы покупаете квартиру у частного владельца, спросите адвоката, начисляется ли НДС в вашей сделке.

Гербовый сбор

За подписанный договор платят гербовый сбор в налоговой, и по закону о гербовом сборе с договора продажи его платит покупатель, если стороны не договорились иначе: 0,5% суммы до 89 миллионов лир и 0,1% с того, что выше. Если договор в фунтах, сумму пересчитают в лиры по официальному курсу в день оплаты, а без отметки об уплате сбора договор в Tapu не зарегистрируют.

Разрешение на покупку

Иностранцу на покупку нужно разрешение Совета министров. Заявку на него подают в министерство внутренних дел лично, через адвоката или по доверенности, и вместе с регистрацией договора в Tapu это нужно успеть в течение месяца после подписания, иначе договор считается недействительным.

Сколько выйдет на квартиру за 150 000 фунтов

Условный пример: первая недвижимость покупателя-иностранца, квартира меньше 300 м², база пошлины равна цене, НДС не включён в цену. Точную сумму в лирах по вашей сделке называют Tapu и адвокат.

Если это ваша вторая недвижимость на Северном Кипре, пошлина вырастет до 8 250 £, а если НДС уже в цене, итог уменьшится на 7 500 £. Поэтому, прежде чем откладывать деньги, попросите у застройщика расчёт по договору, а у адвоката — смету его услуг.

Когда и кому платить

Деньги сверх цены уходят не одним платежом, и сроки у них задаёт не график застройщика, а постановление о покупке недвижимости иностранцами от 6 октября 2026 года.

Сроки платежей сверх цены

1. После подписанияГербовый сбор с договораЗа договор платят сбор в налоговой, без этого его не зарегистрируют.
2. Месяц после подписанияРегистрация договора и заявка на разрешениеДоговор регистрируют в районном Tapu и подают заявку на разрешение на покупку. Опоздаете — договор считается недействительным.
3. 75 рабочих днейПошлина TapuСрок считают с публикации разрешения в официальной газете. Не заплатили вовремя — разрешение аннулируется.
4. В течение годаПереход права собственностиЕсли квартира не в залоге у застройщика, год считают с даты, когда вы полностью оплатили цену.
5. Перед заселениемСвет и водаПостоянное подключение делают только после уплаты всех налогов и сборов по сделке.

Сроки — для договоров, подписанных после 6 октября 2026 года; для старых договоров действуют переходные правила.

Если вы покупаете в рассрочку, отсюда следует неприятная вещь: пошлина Tapu, а это 6 000 £ в нашем примере, может прийтись на середину рассрочки, в лирах и к дате, которой нет в графике застройщика. Поэтому сроки из постановления лучше сразу внести в общий платёжный календарь квартиры рядом со взносами и попросить адвоката сообщить вам, когда опубликуют разрешение.

Как оплатить взносы и расходы, если вы не на Кипре

Застройщик ждёт фунты по договору, Tapu и налоговая берут лиры, у адвоката свой счёт, и каждый из этих платежей нужно внести на Северном Кипре к своей дате. Банковский перевод сюда идёт через Турцию, и банки дома часто держат такие платежи на проверке, как мы разбирали в статье о переводах на Северный Кипр, а летать ради каждой суммы дорого.

Поэтому эту часть покупки клиенты отдают нам. Если деньги в криптовалюте, вы отправляете USDT или биткоин, мы вносим фунты в кассу застройщика или оплачиваем счёт адвоката по сделке и присылаем квитанцию на ваше имя вместе с нашей фатурой. Если деньги в банке дома или наличными в другой стране, разберём вашу ситуацию и подберём способ получить их на Северном Кипре к нужной дате.

Как мы оплачиваем взнос или счёт адвоката

1. Вы присылаете график и сметуВзносы по договору, счёт адвоката и даты, к которым нужны деньги.
2. Мы называем условияКурс, комиссию и сумму в фунтах называем до того, как вы что-то отправите.
3. Вы отправляете криптовалютуМы проверяем кошелёк и фиксируем курс к фунту, когда монеты пришли к нам.
4. Вносим и присылаем документыВносим взнос в кассу застройщика или оплачиваем счёт адвоката и присылаем квитанцию на ваше имя вместе с фатурой.

Квитанции и фатуры храните в одной папке по квартире. Банк или застройщик может спросить, как деньги на квартиру оказались на Северном Кипре, и фатура об обмене криптовалюты отвечает именно на этот вопрос, хотя откуда у вас сама криптовалюта, иногда спрашивают отдельно. Какие ещё бумаги для этого подходят, мы разбираем в статье о документах о происхождении денег.

Что ещё заложить в бюджет

Кроме налогов и сборов, у покупки есть расходы, которые зависят от квартиры и договора, и их суммы стоит получить письменно. Адвокат обычно регистрирует договор, подаёт заявку на разрешение и ведёт сделку до перехода права, а его гонорар указывают в смете. Попросите смету до подписания, чтобы гонорар не стал сюрпризом.

Подключение света и воды и счётчики обычно оплачивают отдельно, когда застройщик сдаёт квартиру. Сумму спросите у застройщика заранее. Мебель и дизайн-пакет у одних застройщиков уже входят в цену, у других их покупают отдельно, поэтому сверьте, что именно перечислено в приложении к договору.

После покупки появятся ежегодные платежи: налог на недвижимость в муниципалитет и плата управляющей компании за обслуживание комплекса. Их размер зависит от квартиры, и расчёт лучше попросить ещё до подписания. Что проверить в договоре и у застройщика до первого взноса, мы рассказываем в статье о рисках покупки недвижимости.

Частые вопросы

Читайте также

Оплата застройщику из криптовалютыВносим фунты в кассу застройщика, вы получаете квитанцию на своё имяРассрочка от застройщика на Северном КипреКак устроена рассрочка и как годами вовремя платить взносыРиски покупки недвижимости на Северном КипреЧто проверить в договоре и у застройщика до первого взноса